导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积(切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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